9 лет.
Частная собственность? Нет, малоценное жильё!
Молодая семейная пара Рябовых в ноябре 2016 года, накопив достаточную сумму денег, приобрела участок земли по ул. Проезжей в микрорайоне Шуист. Кому мало знакома эта часть города, заметим, что здесь ещё с советских времён располагается огромный по площади частный сектор. Бывшие хозяева участка после того, как в октябре 2015 года здесь сгорел их жилой дом, так и не решились на строительство нового. Зато нашли подходящих покупателей, Романа и Надежду, давно мечтавших о собственном большом доме. Сделка купли-продажи прошла без осложнений. Каких-либо ограничений на право владения наложено не было. В Едином государственном реестре прав в строке «разрешённое использование» значилось: «под жилую застройку индивидуальную, общая площадь 768 кв. м».
Весной 2017 года, собрав необходимый пакет документов, супруги отправились в городскую администрацию за разрешением на строительство. Но вместо положительного решения получили весьма неожиданный ответ. В нём говорилось, что земельный участок Рябовых расположен в зоне многоэтажной застройки выше 5 этажей (Ж-3), где не предусматривается размещение индивидуальных жилых домов. Иными словами, о постройке своего отдельно взятого частного домика и речи быть не может. Как же так, возмутились супруги, вокруг частный сектор, все дома ни по одному признаку не подпадают под многоэтажные строения выше пяти этажей, а новым владельцам строиться запрещено? Нонсенс городского масштаба! Последующая переписка с органами местного самоуправления внесла ясность в причину отказа. Оказалось, ещё в марте 2008 года при утверждении Генерального плана Пензы произошла смена видов разрешённого использования в районе частного сектора на Шуисте. Из зоны Ж-1 (под индивидуальную жилую застройку) его перевели в Ж-3 (многоэтажная застройка).
Более того, опрос ближайших соседей по земельному участку перевёл проблему Рябовых в разряд курьёзных. Все опрошенные находились в полном неведении относительно планов городской администрации по использованию их земли на ближайшую перспективу. В частности, развитие данной территории предполагает снос малоценных жилых домов, а освободившуюся территорию планируется отдать в добрые руки инвестору-застройщику под многоэтажную жилую застройку с организацией детского парка. Так-то замечательно и красиво, но стратеги от администрации позабыли о самом главном – поставить в известность всех собственников земельных участков и расположенных на них строений о своих планах. С другой стороны – к чему информировать владельцев «малоценной» собственности?
Верните так, как было!
Чтобы урегулировать проблему с выдачей разрешения на строительство в досудебном порядке,
24 апреля Рябовы подали заявление в городское управление градостроительства и архитектуры на внесение изменений в Генплан Пензы. Что вполне логично! Переведите, господа чиновники, земельный участок из зоны Ж-3 в первоначальное состояние – в зону Ж-1. Пойдите навстречу горожанам! Но надежды на миролюбивый и конструктивный исход дела пришлось оставить.
Начальник управления Магомед Агамагомедов в своём заключении от 26 апреля не счёл целесообразным вносить изменения в существующий Генплан исключительно ради одного земельного участка. И здесь возразить действительно сложно. Впрочем, он также привёл ссылку на п. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, где предусмотрено некое послабление для владельцев частной собственности: «Земельные участки и объекты капитального строительства, виды разрешённого использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если они не создают опасности для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия».
По сути дела Агамагомедов особых препятствий в строительстве жилого дома не увидел. Да, стройтесь, но не в ущерб соседям, окружающей среде и объектам культурного наследия. Последние, согласно реестру объектов культурного наследия по городу Пензе, в радиусе 100 – 200 метров (действие защитных зон) от улицы Проезжей, не располагаются.
Но, несмотря на, казалось бы, оптимистичную отсылку к Градостроительному кодексу, письмом от 17 мая 2017 года за подписью и. о. главы администрации Сергея Волкова семье Рябовых окончательно было отказано в выдаче разрешения на строительство. И опять-таки всё по той же причине – зона Ж-3 не предназначена для индивидуального строительства. А куда при этом подевался пункт 8 статьи 36 Градостроительного кодекса, осталось не известно. Видимо, до кабинета Волкова он так и не добрался, оставшись в личном пользовании у начальника управления градостроительства. И в итоге вопрос пришлось решать через суд.
Судья Горланова ответа не добилась
6 сентября в Железнодорожном районном суде под председательством судьи Горлановой прошло первое заседание по иску Рябовых к городской администрации. Что и говорить, отреставрированное здание на Белинского, 2, где с недавнего времени начал свою работу районный суд, может и должно настраивать только на справедливые судейские вердикты. А потому, не откладывая в долгий ящик установление справедливости, судья задала представителю администрации самый, пожалуй, главный вопрос: «Как покупатель, приобретая земельный участок, должен понять, что вид разрешённого использования земли существенно отличается от указанного во всех правоустанавливающих документах?». Но на него так и не получила ответа. Все доводы ответчика сводились к Генеральному плану от 2008 года, где произошла смена зон. В связи с чем индивидуальное строительство здесь строго под запретом, только для многоэтажек.
Но, как выяснилось в процессе заседания, границы территориальной зоны Ж-3 до сегодняшнего дня не поставлены администрацией на кадастровый учёт. Сей факт подтверждается и письмом из Росреестра. В связи с чем, по мнению адвоката Богородицкого, отсылка к сведениям о территориальной зоне Ж-3 является несостоятельной.
Более того, он обратил внимание суда на то, что ещё в 2012 году Ленинский районный суд своим решением обязал администрацию поставить на кадастровый учёт все территориальные зоны в Пензе, но до сих пор это решение не исполнено.
Затопленный детский парк – это не актуально
Представитель мэрии не стала отрицать озвученных выше фактов. Действительно, не все ещё зоны в Пензе официально оформлены, но утверждать, будто городская администрация решение суда от 2012 года вовсе не исполняет, опрометчиво. Исполняет, но очень медленно, по мере выделения бюджетных средств. К сожалению, информации о конкретных сроках, когда будет поставлена на кадастровый учёт зона Ж-3 в районе земельного участка Рябовых, представителем озвучено не было. Но в очередной раз резюмировалось, что по Генплану данная территория будет освобождена от малоценных жилых домов, застроена многоэтажками с организацией детского парка.
Что ж, давайте поговорим о детском парке, предложил адвокат Богородицкий. Согласно информации управления градостроительства и архитектуры от декабря 2005 года, земельный участок Рябовых имеет ряд планировочных ограничений, в том числе он попадает в «зону затопления экстренной сработки Сурского водохранилища». «Вам не жалко детишек, если они попадут в зону экстренного затопления?» – поинтересовался адвокат. На дворе 2017 год, парировала представитель, и все изменения в Генплан вносятся из актуальности обстоятельств. Из чего последовал вывод адвоката, что городская администрация не занималась исследованием данного вопроса.
В ходе часового заседания были опрошены бывшая владелица земельного участка, а также соседка Рябовых, которая немало возмущалась фактом об изменении территориальной зоны в одностороннем порядке, без ведома многочисленных собственников масштабного частного сектора. Продолжение судебного процесса судья Горланова назначила на 28 сентября.